Kas yra hipoteka? Pradedančiųjų vadovas apie būsto finansavimą

Home » Mortgages and Home Financing » Kas yra hipoteka? Pradedančiųjų vadovas apie būsto finansavimą

Kas yra hipoteka? Pradedančiųjų vadovas apie būsto finansavimą

Daugumai žmonių būsto pirkimas yra vienas didžiausių finansinių sprendimų, kuriuos jie kada nors priims. Kadangi labai nedaug žmonių gali sau leisti įsigyti būstą grynaisiais pinigais, hipoteka egzistuoja kaip praktiškas būdas finansuoti turtą. Tačiau pirmą kartą perkantiems būstą hipotekos pasaulis gali atrodyti sudėtingas – pilnas žargono, skirtingų paskolų tipų ir sudėtingų patvirtinimo procesų.

Štai čia ir praverčia šis pradedančiųjų vadovas apie hipotekas . Aptarsime esminius dalykus: kas yra hipoteka, kaip ji veikia, kokie tipai yra prieinami ir kaip ją gauti. Nesvarbu, ar planuojate įsigyti pirmąjį būstą, ar norite jį atnaujinti, ar tiesiog norite suprasti būsto finansavimą, šis vadovas suteikia jums pagrindą, reikalingą priimti pagrįstus sprendimus.

Table of Contents

Kas yra hipoteka?

Hipoteka iš esmės yra paskola , kurią imate iš banko ar skolintojo būstui įsigyti. Užuot sumokėję visą kainą iš anksto, pasiskolinate pinigus ir grąžinate juos per nustatytą metų skaičių – paprastai 15, 20 arba 30. Pats namas veikia kaip užstatas , o tai reiškia, kad skolintojas gali jį atsiimti (per turto areštą), jei nesumokėsite įmokų.

Įsivaizduokite tai kaip partnerystę:

  • Jūs sumokėjote pradinį įnašą (savo dalį išlaidų).
  • Likusią lėšų dalį teikia skolintojas.
  • Jūs grąžinate paskolą mėnesinėmis įmokomis , į kurias įeina pagrindinė suma, palūkanos, mokesčiai ir draudimas.

Kaip veikia hipotekos?

Hipotekos yra ilgalaikės paskolos su reguliariomis mėnesinėmis įmokomis. Kiekviena įmoka paprastai apima keturis pagrindinius komponentus, dažnai prisimenamus pagal akronimą PITI :

  1. Principal– Faktinė iš skolintojo pasiskolinta suma.
  2. Interest– Skolintojo mokestis už pinigų pasiskolinimą, išreikštas metine palūkanų norma (MPN).
  3. Taxes– Nekilnojamojo turto mokesčiai, mokėtini jūsų vietos valdžiai, kuriuos dažnai surenka skolintojas ir kurie laikomi sąlyginio deponavimo sąskaitoje.
  4. Insurance– Namo savininkų draudimas ir kartais hipotekos draudimas, jei sumokėjote nedidelį pradinį įnašą.

Laikui bėgant, toliau mokėdami, mokate daugiau pagrindinės sumos ir mažiau palūkanų – šis procesas vadinamas amortizacija .

Pagrindinės hipotekos sąlygos, kurias turėtų žinoti kiekvienas pradedantysis

Kad jaustumėtės užtikrintai bendraudami su skolintojais, turėtumėte suprasti šias pagrindines sąvokas:

  • Pradinis įnašas : pradinė suma, kurią mokate iš anksto (paprastai 10–20 % būsto kainos).
  • Paskolos terminas : laikotarpis, per kurį turite grąžinti paskolą (pvz., 30 metų).
  • Fiksuota palūkanų norma : palūkanų norma išlieka ta pati viso paskolos laikotarpio metu.
  • Kintamos palūkanų normos hipoteka (ARM) : Palūkanų norma periodiškai keičiasi po pradinio fiksuoto laikotarpio.
  • Sąlyginio deponavimo sąskaita : skolintojo valdoma sąskaita, kurioje laikomi mokesčiai ir draudimo įmokos.
  • Nuosavas kapitalas : Jūsų namo dalis, kurią iš tikrųjų valdote (jūsų dalis, palyginti su banko dalimi).
  • Uždarymo išlaidos : mokesčiai ir rinkliavos, kurias mokate užbaigdami hipotekos sutartį.

Hipotekų rūšys

Skirtingi pirkėjai turi skirtingus poreikius, todėl hipotekos būna įvairių rūšių. Štai jų suskirstymas:

1. Fiksuotos palūkanų normos hipoteka

  • Apibrėžimas : Palūkanų norma išlieka pastovi visą paskolos laikotarpį.
  • Geriausiai tinka : Pirkėjams, norintiems nuspėjamų mokėjimų ir ilgalaikio stabilumo.
  • Privalumai : Stabilumas, lengvas biudžeto sudarymas.
  • Trūkumai : Iš pradžių gali būti didesnės nei reguliuojamų paskolų.

2. Kintamos palūkanų normos hipoteka (ARM)

  • Apibrėžimas : Pradžioje keletą metų taikoma mažesnė fiksuota palūkanų norma, o vėliau periodiškai koreguojama atsižvelgiant į rinkos normas.
  • Geriausiai tinka : pirkėjams, planuojantiems parduoti arba refinansuoti prieš pasikeičiant palūkanų normai.
  • Privalumai : Mažos pradinės įmokos.
  • Trūkumai : rizika, kad ateityje mokėjimai didės.

3. Tik palūkanomis apmokestinama hipoteka

  • Apibrėžimas : Jūs mokate tik palūkanas nustatytą laikotarpį, o tada pradedate mokėti pagrindinę sumą.
  • Privalumai : Mažos pradinės įmokos.
  • Trūkumai : Rizikinga, jei sumažėja turto vertė arba jei negalite vėliau mokėti didesnių įmokų.

4. Vyriausybės remiamos paskolos (priklausomai nuo šalies)

Kai kuriose šalyse vyriausybės siūlo specialias hipotekos programas pirmą kartą perkantiems būstą, veteranams ar mažas pajamas gaunančioms šeimoms.

Pavyzdžiai: FHA paskolos (JAV), „Help to Buy“ (JK), „First Home Guarantee“ (Australija), Kanados CMHC apdraustos hipotekos.

5. Didelės paskolos

  • Labai brangiam turtui, viršijančiam standartines paskolos ribas.
  • Reikalauti aukštesnių kredito reitingų ir didesnių pradinių įmokų.

Žingsniai norint gauti hipoteką

Štai ko galite tikėtis proceso metu:

  1. Patikrinkite savo kredito reitingą – skolintojai jį naudoja jūsų patikimumui įvertinti.
  2. Nustatykite savo biudžetą – naudokite internetines skaičiuokles, kad įvertintumėte įperkamumą.
  3. Gaukite išankstinį patvirtinimą – skolintojas patvirtina, kiek gali jums paskolinti.
  4. Namo paieška – raskite nekilnojamąjį turtą pagal savo biudžetą.
  5. Pateikite paraišką dėl hipotekos – pateikite informaciją apie pajamas, turtą ir skolas.
  6. Apsidraudimas – Skolintojas peržiūri jūsų paraišką ir dokumentus.
  7. Uždarymas – pasirašykite dokumentus, sumokėkite uždarymo išlaidas ir gaukite raktus.

Kaip gauti hipoteką

1. Kredito balas

Kuo aukštesnis jūsų balas, tuo geresnė jūsų palūkanų norma.

2. Skolos ir pajamų santykis (SRS)

Skolintojai pageidauja, kad jūsų mėnesinės skolos įmokos (įskaitant būsto paskolą) neviršytų 36–43 % jūsų bendrųjų pajamų.

3. Pradinis įnašas

Kuo didesnis pradinis įnašas, tuo mažesnė paskola ir mėnesinės įmokos.

4. Stabilios pajamos

Būtinas nuolatinio darbo ir pajamų įrodymas.

Su hipoteka susijusios išlaidos

Būsto pirkimas apima daugiau nei vien mėnesinius mokėjimus. Štai pagrindinės išlaidos:

  • Uždarymo išlaidos : 2–5 % būsto kainos.
  • Nekilnojamojo turto mokesčiai : Nuolatiniai, skiriasi priklausomai nuo vietos.
  • Draudimas : Namų savininkų ir galbūt hipotekos draudimas.
  • Priežiūra : Reguliarus techninis aptarnavimas ir nenumatyti remontai.

Hipotekos privalumai ir trūkumai

Privalumai

  • Padaro būsto nuosavybę prieinamą.
  • Laikui bėgant kaupia nuosavybę.
  • Galimos mokesčių lengvatos kai kuriose šalyse.

Trūkumai

  • Ilgalaikis skolinis įsipareigojimas.
  • Palūkanų išlaidos gali būti nemažos.
  • Turto negrąžinimo rizika, jei mokėjimai nebus atlikti.

Dažniausios klaidos, kurias daro pirmą kartą perkantys asmenys

  • Pirkdami didesnį būstą, nei jie gali sau leisti.
  • Ignoruojant papildomas išlaidas (mokesčius, draudimą, techninę priežiūrą).
  • Neieškoma geresnių hipotekos palūkanų normų.
  • Didelių pirkinių atlikimas prieš sandorio užbaigimą (tai turi įtakos kredito istorijai).

Patarimai, kaip išsirinkti tinkamą hipoteką

  • Palyginkite kelių skolintojų palūkanų normas.
  • Rinkitės fiksuotą arba kintamą tarifą, atsižvelgdami į tai, kiek laiko apsistosite namuose.
  • Įvertinkite ne tik mėnesines įmokas, bet ir bendras paskolos išlaidas.
  • Jei abejojate, kreipkitės profesionalios finansinės konsultacijos.

Tradicinių hipotekų alternatyvos

  • Nuomos su išpirkimu sutartys : dalis nuomos mokesčio skiriama būstui įsigyti.
  • Savininko finansavimas : Pardavėjas teikia finansavimą vietoj banko.
  • Bendra nuosavybė : partnerystė su šeima ar draugais perkant nekilnojamąjį turtą.

Realaus gyvenimo atvejo analizė: pirmą kartą perkantis asmuo

Marija, 29 metų mokytoja, norėjo nusipirkti savo pirmąjį butą. Ji sutaupė 15 % pradinį įnašą ir gavo išankstinį 25 metų fiksuotos palūkanų normos hipotekos patvirtinimą. Pasirinkdama kuklų būstą pagal savo biudžetą, Maria užsitikrino nuspėjamas mėnesines įmokas ir išvengė per didelio finansinio išsekimo.

Išvada

Iš pradžių hipotekos gali atrodyti sudėtingos, tačiau supratus pagrindus, procesas tampa daug mažiau bauginantis. Svarbiausia žinoti savo finansinę situaciją, ištirti galimybes ir pasirinkti hipotekos tipą, kuris geriausiai atitinka jūsų ilgalaikius tikslus. Kruopščiai planuojant, jūsų hipoteka gali tapti tramplinu siekiant nuosavo kapitalo ir ilgalaikio finansinio saugumo.

DUK apie pradedančiųjų vadovą hipotekos klausimais

Kas yra hipoteka paprastais žodžiais?

Hipoteka – tai paskola, kurią imate būstui įsigyti, o pats turtas yra užstatas.

Kiek laiko paprastai trunka hipotekos?

Įprasti terminai yra 15, 20 arba 30 metų, nors tai skiriasi priklausomai nuo šalies.

Ar man reikia didelio pradinio įnašo, kad gaučiau hipoteką?

Ne visada. Kai kurios programos leidžia vos 3–5 % pradinę įmoką, tačiau didesnės pradinės įmokos sumažina paskolos dydį ir palūkanų sąnaudas.

Kuo skiriasi fiksuotos ir kintamos palūkanų normos hipotekos?

Fiksuotos palūkanų normos išlieka tos pačios visai paskolai; reguliuojamos palūkanų normos pasikeičia po pradinio laikotarpio.

Ar galiu gauti hipoteką su bloga kredito istorija?

Taip, bet palūkanų normos bus didesnės, o pasirinkimo galimybės gali būti ribotos.

Kas yra uždarymo išlaidos?

Mokesčiai, mokami pasibaigus būsto pirkimo procesui, paprastai sudaro 2–5 % būsto pirkimo kainos.

Ar nuomotis geriau nei pirkti būstą?

Tai priklauso nuo jūsų gyvenimo būdo, finansinio stabilumo ir ilgalaikių tikslų.

Kas nutiks, jei praleisiu hipotekos mokėjimą?

Jei mokėjimai bus pakartotinai praleisti, galite susidurti su delspinigiais, kredito reitingo praradimu ir galiausiai turto areštu.

Ar galiu anksčiau laiko grąžinti hipoteką?

Taip, bet patikrinkite, ar jūsų skolintojas taiko išankstinio grąžinimo baudas.

Kokio dydžio hipoteką galiu sau leisti?

Dauguma skolintojų siūlo būstui išleisti ne daugiau kaip 28–30 % savo pajamų.

Kas yra hipotekos draudimas?

Draudimas, apsaugantis skolintoją įsipareigojimų nevykdymo atveju, paprastai reikalingas atliekant nedidelius pradinius įnašus.

Ar hipotekos egzistuoja už JAV ribų?

Taip – ​​daugumoje šalių siūlomi hipotekos produktai, nors sąlygos, reglamentai ir programos skiriasi.

Author: Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He's Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.