Jei Jūs parduodate namą arba vienas iš savininkų juda iš, ji gali prasmės perleisti hipotekos naujajam savininkui. Vietoj kreiptis dėl naujos paskolos, mokėjimo uždarymo išlaidas, ir pradėti iš naujo su didesnių palūkanų mokesčiai, savininkas tiesiog perimti einamuosius mokėjimus.
Tai galima pervesti hipotekos, bet tai ne visada lengva. Mes padengti žemiau detales, bet trumpas savo galimybes apima:
- Perveda assumable hipotekos klausia savo skolintojui, kad pakeisti.
- Perfinansuoti tik naujasis savininkas vardu paskolą.
- Perkelti kai situacija neturi sukelti paskolą “atatinkamu apie išpardavimus” sąlyga.
Table of Contents
assumable Paskolos
Jeigu paskola yra “assumable” jums pasisekė: tai reiškia, kad jūs galite perkelti hipotekos kam nors kitam. Nėra paskolos sutartyje, kuri apsaugo jus nuo baigia pervesti kalba. Tačiau net assumable hipoteka gali būti sunku perkelti.
Daugeliu atvejų, “nauja” skolininkas turi teisę gauti paskolą. Skolintojas bus pažvelgti į skolininko kredito nutowe ir skolos pajamų santykį įvertinti skolininko gebėjimą grąžinti paskolą. Šis procesas yra iš esmės tas pats, kaip, jei skolininkas buvo taikyti visiškai naują paskolą (bet, žinoma, skolininkas gali perimti esamą paskolos visą kelią). Skolintojai patvirtino , kad originalus paskolos paraišką remiantis kredito ir pajamų pirminio pareiškėjo (-ų), ir jie nenori tegul kas nors nuo kabliuko, jei jie gavo pakeitimo skolininkui, kuris yra lygiai taip pat tikėtina, kad grąžinti.
Norėdami užbaigti Kurių assumable paskolos perdavimo, prašyti pakeisti su savo skolintojui. Jūs turite užpildyti paraiškas, tikrina pajamas ir turtą, ir mokėti nedidelį mokestį proceso metu.
Nuosavybės perkėlimas: Perjungimas iš vardus paskolos paveikia tik paskolą. Jūs vis dar gali tekti keisti kas valdo turtą pervedant titulą, naudojant perleidimo teisių aktą arba imtis bet kokių kitų veiksmų, būtinų pagal jūsų situaciją.
Sunku surasti?
Deja, assumable hipoteka nėra plačiai prieinami. Geriausia gali būti, jei turite FHA paskolos ar VA paskolą. Kiti įprasti hipoteka retai assumable. Vietoj to, skolintojai naudoti sumokėti pardavimo sąlygos, o tai reiškia, kad paskola turi būti atsipirko, kai jūs perleisti namuose.
refinansavimo
Jeigu paskola yra ne assumable ir jūs negalite rasti išimtį deramo ant pardavimo sąlygos, refinansavimo paskola gali būti jūsų geriausias variantas. Panašus į prielaida, naujas skolininkas turės pakankamai pajamų ir kredito gauti paskolą.
“Naujas” namą tiesiog kreiptis dėl naujos paskolos individualiai ir naudoti, kad paskolą sumokėti esamą hipotekos skolos. Jums gali tekti derinti su savo skolintojų gauti kreditorinio reikalavimo pirmumo teisėmis pašalinti (nebent naujasis skolininkas ir naujos skolintojas sutinka su jais), kad būtų galima naudoti namuose kaip įkaitas, tačiau tai geras, švarus būdas gauti darbą. Kai kreditorinio reikalavimo pirmumo teisėmis nuolat perkelti iš vieno savininko kitam (pavyzdžiui, jeigu patobulinimai buvo atlikti su PACE finansavimo).
Dėl ant Pardavimui
Skolintojai paprastai neturi naudos iš leidžia jums perkelti hipotekos. Pirkėjai turėtų išeiti į priekį gaunant daugiau “brandus” paskolą, su ankstyvaisiais palūkanų iš kelio (ir jie gali būti suteikta galimybė gauti mažesnę palūkanų normą).
Pardavėjai gaus parduoti savo namą lengviau – galbūt už didesnę kainą – dėl tų pačių naudos. Bet skolintojai praloš, todėl jie nėra pasirengę patvirtinti perdavimus.
Deramo ant pardavimo sąlygos yra paskolos sutarties sakydamas, kad paskola turi būti atsipirko, kai turtas parduoda (paskola “greitesnės”) skyrius.
Išimtys, patvirtinančios taisyklę: Kai kuriais atvejais, jūs vis dar galite pervesti paskolą – net su mokėtinas pardavimo sąlygos. Pervedimai tarp šeimos narių dažnai leidžiama ir jūsų skolintojas visada gali būti palankesnės nei ką jūsų paskolos sutartis sako (tai yra galimybė, kad jie gali pasinaudoti, ir jie neprivalo to daryti – bet ne gauti savo viltis) , Vienintelis būdas sužinoti tikrai yra paprašyti savo skolintojui ir peržiūrėti savo sutartį su vietos advokatu. Net jei kreditoriai sako, kad tai neįmanoma, advokatas gali padėti jums išsiaiškinti, jei jūsų bankas teikia tikslią informaciją.
Siūlai-ST. Germain “įstatymas neleidžia skolintojai pasinaudoti savo pagreičio variantą tam tikromis aplinkybėmis. Keletas iš labiausiai paplitusių situacijų apima:
- Kai bendra nuomininkas miršta ir nuosavybės perdavimų į išlikusių bendrą nuomininkas
- paskolą perkelti į giminaičio po skolininko mirties
- Dėl turto nuosavybės perdavimas į sutuoktinio ar vaikų skolininko
- Pervedimai kaip skyrybų ir separacijos susitarimų
- Pervedimai į inter vivos pasitikėjimo (ar gyvena pasitikėjimu), kur skolininkas yra paramos gavėja
Pamatyti pilną sąrašą išimčių , ir peržiūrėti šį sąrašą su savo advokatu.
Neoficialūs pervedimai
Jei negalite gauti jūsų prašymas patvirtintas, jums gali būti linkusios įsteigti “neformalų” susitarimą. Pavyzdžiui, jums gali parduoti savo namus, palikti esamą paskolą vietą ir turi pirkėją atlyginti jums už hipotekos mokėjimus.
Tai yra bloga idėja. Jūsų hipotekos sutartis tikriausiai neleidžia tai ir galbūt net susirasti sau teisinių problemų, priklausomai nuo to, kaip viskas vyks. Dar daugiau, jūs vis dar atsakingos už paskolą – nors jūs nebėra gyvenimo namuose.
Kas galėtų suklysti? Keletas galimybių yra:
- Jei pirkėjas nustoja mokėti, paskola yra jūsų vardu, todėl jis vis dar tavo problema (Pavėluotų mokėjimų bus rodomas ant jūsų kredito ataskaitas, ir skolintojai ateis po tavęs).
- Jei namuose yra parduota uždaryta už mažiau nei verta, galite būti atsakingi už bet kokius trūkumus.
Yra geresnių būdų pasiūlyti pardavėjo finansavimą potencialus pirkėjas.
Jūsų galimybės
Jei negalite gauti hipotekos perduotos, jūs vis dar turiu galimybes, priklausomai nuo jūsų situacijos. Vėlgi, mirtis, skyrybos, ir šeimos pervedimai gali suteikti jums teisę atlikti pervedimus, net jei jūsų skolintojas sako kitaip.
Jei susiduria uždarymo , tam tikri vyriausybės programos, kad būtų lengviau kovoti su hipotekos – net jei esate po vandeniu arba bedarbiai.
Jei skyrybas , kreipkitės į advokatą, kaip elgtis visa savo skolas, ir kaip apsaugoti save, jei jūsų buvęs sutuoktinis neturi atlikti mokėjimus.
Jei namą mirė , vietinis advokatas gali padėti jums nustatyti, ką daryti toliau.
Jei perkeliant turtą patikėjimo , patikrinkite su savo turto planavimo advokatu užtikrinti, kad jums nebus sukelti pagreičio sąlyga.
Refinansavimo gali būti jūsų galutinis variantas, kai nė vienas iš kitų požiūrių yra prieinami.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.