Suprasti ryšį tarp turto kainos ir palūkanų normos
Vienas iš rekordiškai žemas palūkanų normų pavojų yra jie išpūsti turto kainos; dalykų, pavyzdžiui, akcijų, obligacijų ir prekybos nekilnojamojo turto aukštosiose vertinimų, nei jie būtų kitaip paramą. Dėl atsargos, tai gali sukelti didesnes nei įprasta kainos-pelno santykis, PEG koeficiento santykį, dividendų pakoreguotas PEG santykis, kainos-balansinė vertė santykis, kainos-pinigų srautų santykis, kainos-pardavimo santykių , taip pat mažesnis nei normalus darbo užmokestis derlius ir dividendų pajamingumas.
Visa tai gali atrodyti fantastinis, jei esate pasisekė, kad sėdi ant didelių valdų išankstinio palūkanų normos mažėja, todėl galite patirti bumo visą kelią į viršų, matau savo grynosios vertės augti didesnis ir didesnis su kiekvienu praėjusiais metais nepaisant to, kad grynosios vertės padidėjimo norma yra lenkia padidėjimo pasyvių pajamų, o tai, ką tikrai skaičiuoja kursą. Tai nėra toks didelis, kad ilgalaikio investuotojo ir / ar tiems, kurie neturi daug turto atidėti, kurie nori pradėti taupyti, o tai dažnai apima jaunus suaugusiuosius tik iš aukštosios mokyklos ar koledžo, patekti į darbo rinką pirmą kartą.
Tai gali skambėti keistai, jei nesate susipažinę su finansų arba verslo vertinimo, bet ji daro daug prasmės, jei sustoti ir pagalvoti apie tai. Pirkdami investicijos, ką jūs tikrai pirkti yra būsimieji pinigų srautai; pelno ar pardavimų pajamos, kad pakoreguotos laiko, rizika, infliacijos ir mokesčių, tikite ketina suteikti tinkamą grąžos normą, išreikštas Compound annual growth rate, kompensuoti už nevartojant savo perkamąją galią metu; išleisti jį į dalykus, kurie teikia naudingumas, pavyzdžiui, automobilių, namų, atostogų, dovanos, nauja spinta, apželdinimas, vakarienė Nicoje restoranuose, ar kas nors atneša laimės ar džiaugsmo jausmą į savo gyvenimą, plėsti tai, iš tiesų: Šeimos, draugai, laisvė per savo laiką, ir gerą sveikatą.
Kai turto kainos yra aukštos, nes žemos palūkanų normos, tai reiškia kiekvieną doleris, išleisti pirkti investicinį pirkimai mažiau dolerių dividendų, palūkanų, nuomos ar kitas pajamas (tiek tiesioginių, arba ieškoti-per, atsižvelgiant į įmonių, kurios išsaugo uždarbį atveju augimas, o ne mokėti juos akcininkams).
Iš tiesų, racionalus ilgalaikis investuotojas būtų padaryti riteniski ne iš akcijų rinkos auka dividendų pajamingumas viršija 2x perspektyva ar 3x normalizuotas iždo obligacijų palūkanų norma arba nekilnojamojo turto rinką, kad galėtų teikti 5x arba 10x normalizuotas iždo obligacijų palūkanų norma. Už ką jie prarado apskaitinė vertė balanse, todėl jiems atrodo prastesnė ant popieriaus, jie nori gauti papildomų mėnesinių pajamų, leidžiant jiems įgyti daugiau; atvejis ekonominė realybė plakimas apskaitos išvaizdą.
Vis dėlto, net jei jūs žinote, visa tai, jums gali būti įdomu , kodėl turto kainos krenta, kai palūkanų normos didės. Kas yra už nuosmukio? Tai fantastinis klausimas. Nors daug sudėtingesnis buvo, mes pasinerti į mechanikos, ties klausimo esmę, tai dažniausiai susiveda į du dalykus.
1. Turto kainos krenta, kai palūkanų normos Rise Kadangi galimybę kaina “nerizikingos” Balsuok tampa patrauklesnis
Nesvarbu, ar jie supranta, tai ar ne, dauguma žmonių turi pakankamai sveiko proto palyginti tai, ką jie gali uždirbti apie galimą investicijų į akcijas, obligacijas, ar nekilnojamojo turto, ką jie gali uždirbti iš automobilio statymą pinigus saugių turtą. Dėl smulkių investuotojų, tai dažnai yra palūkanų norma mokama ant apdrausti FDIC taupomosios sąskaitos, tikrinimo sąskaita, pinigų rinkos sąskaitą, arba pinigų rinkos savitarpio fondai.
Didesnių investuotojams, įmonėms ir įstaigoms, tai yra vadinamasis “nerizikinga” norma JAV iždo vekselius, obligacijas, ir pastabos, kurios yra užtikrinamos visos kompetenciją mokesčių Jungtinių Valstijų vyriausybės.
Jei “saugus” normos padidės, Jūs, o dauguma kitų investuotojų, kurie ketina reikalauti didesnę grąžą išsiskirti su savo pinigais; rizikuoti turėjimas įmones ar daugiabučius namus. Tai natūralu. Kodėl atskleisti save praranda ar nepastovumo, kai jūs galite sėdėti, rinkti palūkanas, ir žinau, jūs galų gale gauti pilną (nominali) pagrindinė vertę atgal tam tikru momentu ateityje? Nėra metinės ataskaitos skaityti, ne 10-K “s mokytis, No proxy ataskaitos žiūrinėti.
Praktinis pavyzdys gali padėti.
Įsivaizduokite 10 metų iždo obligacijų siūlomos 2,4% ikimokestinį derlių. Jūs ieškote išteklių, kad parduoda už $ 100.00 už akciją ir sąlyginis pelnas vienai akcijai 4,00 $.
To $ 4.00, $ 2.00 yra išmokėta kaip grynųjų pinigų dividendų. Tai sąlygoja pagal pajamų išeiga 4,00%, o dividendų derlius 2,00%.
Dabar įsivaizduokite, Federalinis rezervų bankas didina palūkanų normas. 10 metų iždo baigiasi duoda 5,0% ikimokestinis. Visa kita lygi (ir ji niekada yra, bet už akademinio aiškumo, mes manome, kaip pavyzdžiui šiuo metu), investuotojai gali reikalauti tą pačią priemoką Nuosavas atsargų. Tai reiškia, kad iki normos auga, investuotojai buvo linkę pirkti akcijas mainais už 1,6% papildomą grąžą (tarp 4.00% pajamų derlius ir 2.40% iždo derlius diferencialas). Kai iždo pajamingumas pakilo iki 5,00%, jei tas pats santykiai turi, jie būtų pareikalavęs pajamų derlius 6.60%, kuris verčia į dividendų derlius 3,30%. Jei nėra kitų kintamųjų, pavyzdžiui, pokyčius kapitalo struktūros išlaidų (daugiau apie tai į momentą), vienintelis būdas akcijų galime pristatyti tą pelno ir dividendų lygis sumažės nuo $ 100,00 už akciją iki 60.60 $ už akciją, mažėja iš beveik 40,00%.
Tai nėra sudėtinga ne visi už drausmingas investuotojo, atsižvelgiant, žinoma, kad infliacijos lygis išlieka palanki. Jei nieko, tai puikus plėtra, nes jų reguliariai doleris kaina vidurkio, reinvestuotas dividendai, ir naujos, šviežios investuotą kapitalą iš paychecks ar kitų pajamų šaltinių dabar pirkti uždirbti daugiau, daugiau dividendus, daugiau palūkanų, daugiau nuomos nei anksčiau buvo įmanoma. Jie taip pat gauna naudos, nes įmonės gali generuoti didesnę grąžą iš akcijų atpirkimo programas.
2. Turto kainos krenta, kai palūkanų normos Rise Kadangi kapitalo pokyčių įmonėms ir nekilnojamas turtas, išlaidų mažinimo Į Pelnas
Antroji priežastis turto kainos krenta, kai palūkanų normos padidinimas gali smarkiai įtakoti grynųjų pajamų pranešė apie pelno lygį. Kai verslo skolinasi pinigus, ji per per arba banko paskolas arba išleidžiant obligacijas. Jei palūkanų normos įmonė gali gauti rinkoje yra gerokai didesnis už palūkanų normą, jis moka savo esamos skolos, ji turės pasiduoti daugiau pinigų srautus kiekvienai neįvykdytų įsipareigojimų dolerio, kai ateina laikas refinansuoti. Šis rezultatas bus daug didesnės palūkanų sąnaudomis. Įmonė taps mažiau pelninga, nes obligacijų turėtojai naujai išleistų obligacijų naudojamas refinansuoti senas, brandinimą obligacijas, ar naujai išleidžiamas obligacijas būtinas finansuoti įsigijimus arba išplėsti, dabar reikalauja daugiau pinigų srautas. Tai sukelia “pajamos” į kainos-pelno santykis sumažės, o tai reiškia, kad vertinimo kelis didėja nebent akcijų nuosmukio iki tinkamo dydžio. Kitaip tariant, už sandėlyje sustabdyti pačią kainą realiai, akcijų kaina turi mažėti.
Tai, savo ruožtu, sukelia vadinamąjį palūkanų padengimo koeficientas mažėja, taip pat, todėl bendrovė rodomas rizikingesnis. Jei tai padidėjusi rizika yra pakankamai didelis, jis gali sukelti investuotojai reikalauti dar didesnę rizikos įmoką, sumažinti akcijų kainą net daugiau.
Turto intensyvus įmonės, reikalaujančios iš ilgalaikio materialiojo turto ir įrangos daug yra tarp labiausiai pažeidžiami šios palūkanų normos rizikos pobūdžio. Kitos kompanijos – galvoti Microsoft atgal į 1990-ųjų, kai jis buvo be skolų ir reikalingų tiek mažai į materialųjį turtą, kaip veikti, tai gali finansuoti bet ką ir viską iš jo įmonių atsiskaitomosios sąskaitos neklausiant bankų ar Wall Street kaina – plaukti į dešinę šią problemą, visiškai nepaveiktas.
Keletas rūšių įmonėms iš tikrųjų klesti, kai ir jei palūkanų normos didės. Vienas pavyzdys: Draudimas konglomeratas “Berkshire Hathaway”, pastatytas per pastaruosius 50 + metų iki dabar-milijardierius Warren Buffett. Tarp grynųjų pinigų ir grynųjų pinigų, kaip obligacijas, bendrovė sėdi ant 60 mlrd $ į turtą, kuris uždirba beveik nieko. Jei palūkanų normos buvo padidinti padoraus procentą, įmonė būtų staiga uždirbti milijardus milijardus dolerių papildomų pajamų per metus nuo tų atsargų likvidumo valdas. Tokiais atvejais ji gali tapti ypač įdomu, kaip veiksnių iš pirmo punkto – investuotojų reikalauja mažesnės akcijų kainas, kad kompensuotų jiems už tai, iždo vekseliai, obligacijos be atkarpos, ir pastabos teikiančios turtingesnė grąžą – kunigaikščio jį su šiuo reiškiniu, kaip patys pajamų augti. Jei verslas sėdi ant pakankamai atsarginių pakeisti, tai įmanoma akcijų kaina iš tiesų gali padidinti pabaigoje; vienas iš dalykų, kad daro investuojančių tiek intelektualiai malonus.
Tas pats pasakytina apie nekilnojamąjį turtą. Įsivaizduokite, turite 500,000 $ per nuosavo kapitalo norite įdėti į nekilnojamojo turto projektą; galbūt statyti biurų pastatą, statyti saugojimo vienetų, arba plėtoti pramonės sandėlį išnuomoti iki gamybos įmonėms. Nepriklausomai projektas jums sukurti, jūs žinote, jūs turite įdėti 30% nuosavo kapitalo į jį išlaikyti pageidaujamą rizikos profilį, su kita 70% iš bankų paskolų ar kitų finansavimo šaltinių. Jei palūkanų normos padidės, jūsų kapitalo kaina pakyla. Tai reiškia, kad jūs arba turi mokėti mažiau už turto įsigijimo / Programavimo ar turite pasitenkinti gerokai mažesnė pinigų srautų; pinigų, kad būtų jau į kišenę, bet dabar bus nukreipti į skolintojų.
Rezultatas? Nebent yra kitų kintamieji žaisti, kad užvaldyti šį nagrinėjimą, kotiruojamos vertės nekilnojamojo turto, turi mažėti, palyginti su kur ji buvo. (Stiprios operatoriai nekilnojamojo turto rinkoje linkę pirkti savybes jie gali turėti dešimtmečius, finansavimo sąlygomis, kaip ilgai, kaip įmanoma, todėl jie gali arbitražo nusidėvėjimą valiuta. Kaip infliacija nuskaičiuojamas nuo kiekvieno dolerio vertę, jie padidinti nuomos, žinant, jų ateities brandos grąžinimai yra mažesni ir mažesni ekonominiu požiūriu.)
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.