Investavimas į nekilnojamąjį turtą yra vienas iš seniausių formų investuoti, buvo maždaug nuo pirmųjų dienų žmonijos civilizacijos. Ankstesne modernias akcijų rinkas, nekilnojamojo turto “yra viena iš penkių pagrindinių turto klasių, kad kiekvienas investuotojas turėtų rimtai apsvarstyti pridedant prie jo portfelio unikalus pinigų srautų, likvidumo, pelningumo, mokesčių, ir diversifikacijos naudą ji siūlo. Šioje įžanginėje vadovas, mes padėsime jums per nekilnojamojo turto investavimo pagrindai ir aptarti įvairių būdų, galite įsigyti arba prisiimti atsakomybę nekilnojamojo turto investicijų.

Pirma, pradėkime nuo pagrindų: Kas yra nekilnojamojo turto investuoti?

Kas yra nekilnojamojo turto investuoti?

Nekilnojamojo turto investicijos yra plati kategorija, investicinės ir finansinės veiklos orientuota uždirbti pinigus iš materialiojo turto arba pinigų srautų kažkaip susieta su materialiuoju turtu.

Yra keturi pagrindiniai būdai uždirbti pinigus į nekilnojamąjį turtą:

1. Nekilnojamasis turtas Įvertinimas : Tai kai turtas vertės padidėjimą. Tai gali būti dėl to, kad nekilnojamojo turto rinkos pokyčių, kad paklausa didėja nekilnojamojo turto savo srityje. Ji gali naudoti būti dėl atnaujinimus jūs įtraukėte į savo nekilnojamojo turto investicijų, kad jis taptų patrauklus potencialiems pirkėjams ar nuomininkams. Nekilnojamojo turto įvertinimas yra sudėtinga žaidimas, nors.
2. Pinigų srautų pajamos (nuoma) : Šis nekilnojamojo turto investicijų tipas dėmesys perkant nekilnojamąjį turtą, pavyzdžiui, daugiabučio namo, ir veikia taip, renkate pinigų srautą iš nuomos. Pinigų srautų pajamų gali būti generuojama iš daugiabučių namų, biurų pastatų, nuomos namų, ir dar daugiau.
3. Nekilnojamasis turtas susijusios pajamos : Tai pajamos iš brokerių ir kitų pramonės specialistų, kurie daro pinigus per komisinius nuo pirkimo ir pardavimo turtą. Ji taip pat apima nekilnojamojo turto valdymo bendrovių, kurie gauna išlaikyti nuomos procentą mainais už veikia diena iš dienos operacijas turto.
4. Pagalbinė Nekilnojamasis turtas Investicijų pajamos : Kai nekilnojamojo turto investicijų, tai gali būti didžiulis pelno šaltinis. Pagalbinė nekilnojamojo turto investicinės veiklos pajamos apima tokius dalykus kaip automatų biurų pastatuose ar skalbimo paslaugos mažas nuoma butai. Tiesą sakant, jie tarnauja kaip mini verslą per didesnį nekilnojamojo turto investicijų, leidžia jums užsidirbti pinigų iš pusiau nelaisvėje kolekcijos klientams.

Gryniausia, paprasčiausias nekilnojamojo turto investuoti yra visa informacija apie grynųjų pinigų srautas iš nuomos , o ne malonumu . Nekilnojamojo turto investuoti atsiranda, kai investuotojas, taip pat žinomas kaip nuomotojo, įgyja materialaus turto gabalas, ar tai žalias žemės ūkio paskirties žemės, žemės su namu ant jo, žemė, biurų pastatas ant jo, žemė, pramonės sandėlį ant jo, ar butas.

Tada jis ar ji nustato tiems, kurie nori naudoti šį turtą, žinomas kaip  nuomininkas , ir jie sudaryti susitarimą. Nuomininkas yra suteikiama prieiga prie nekilnojamojo turto, jį naudoti tam tikromis sąlygomis, tam tikrą laiką, ir su tam tikrais apribojimais – kai kurie iš jų yra išdėstytos federalinių, valstijos ir vietos įstatymus, o kiti iš kurių susitarta nuomos sutarties ar nuomos sutartį . Mainais, nuomininkas moka už galimybę naudotis nekilnojamąjį turtą. Mokėjimo jis ar ji siunčia į nuomotojo yra žinomas kaip “Nuoma”.

Daugeliui investuotojų, nuomos pajamos iš nekilnojamojo turto investicijų turi didžiulį psichologinį pranašumą dividendų ir palūkanų investuoti į akcijas ir obligacijas. Jie gali vairuoti turtą, jį pamatyti ir paliesti jį su savo rankas. Jie gali dažyti savo mėgstamą spalvą arba samdyti architekto ir statybos bendrovė jį keisti. Jie gali naudoti savo derybinius įgūdžius, siekiant nustatyti nuomos kaina, todėl gerą operatorių generuoti didesnius kapitalizacijos normos , arba “riba normas.”

kartkartėmis, nekilnojamojo turto investuotojų tampa kaip nevykusios kaip akcijų investuotojams per vertybinių popierių rinkos burbulai, reikalaudami, kad kapitalizacijos normos neturi reikšmės. Nepatenka už jį. Jei esate sugebėti kainą Jūsų nuomos kainos tinkamai, jums reikėtų mėgautis patenkinamą grąžą savo kapitalą po apskaitos turto savikaina, įskaitant pagrįstus nusidėvėjimo rezervus, turto ir pajamų mokesčiai, aptarnavimo, draudimo ir kitas susijusias išlaidas. Be to, jums reikia matuoti kiek laiko reikia elgtis su investicijų suma, kaip jūsų laikas yra labiausiai vertinga turite – tai priežastis, pasyvus pajamos taip brangino investuotojams. (Kai jūsų ūkiai yra pakankamai dideli, galite nustatyti, ar samdyti nekilnojamojo turto nekilnojamojo turto valdymo bendrovė tvarkyti dieną į dieną veiklą savo nekilnojamojo turto portfelio mainais už nuomos pajamų dalį, transformavimo nekilnojamojo turto investicijų, kad buvo aktyviai valdomas į pasyvių investicijų).

Kokie yra keletas populiariausių būdų asmeniui pradėti investuoti į nekilnojamąjį turtą?

Yra įvairių rūšių nekilnojamojo turto investicijų asmuo gali nuspręsti už savo portfelį daugybė.

 Tai lengviau galvoti, kalbant apie pagrindines kategorijas, į kurias nekilnojamojo turto investicijos patenka remiantis unikalių privalumų ir trūkumų, ekonominių savybių ir nuomos ciklų, paprotinių nuomos sąlygomis, ir tarpininkavimo praktikos nekilnojamojo turto tipą. Nekilnojamojo turto savybės paprastai skirstomi į vieną iš šių grupių:

• Gyvenamojo nekilnojamojo turto investuoti – Tai yra savybės, susijusiai investuoti į nekilnojamąjį turtą susieta su namų ar butų, kuriuose gyvena asmenys arba šeimos. Kartais, nekilnojamojo turto investicijos šio tipo turėti paslaugų verslo komponentas, pavyzdžiui, padedamo gyvenimo įrenginius senjorams ar pilno aptarnavimo pastatų nuomininkų, kurie nori prabangos patirtį. Nuoma paprastai paleisti 12 mėnesių, suteikti arba užtrukti šešis mėnesius iš abiejų pusių, todėl daug daugiau greičiau prisiderinti prie rinkos sąlygų, nei tam tikrų kitų rūšių nekilnojamojo turto investicijų.
• Komercinio nekilnojamojo turto investavimas – Komercinės nekilnojamojo turto investicijos didžiąja dalimi susideda iš biurų pastatų. Šie nuoma gali būti užrakintas daugelį metų, todėl dviašmenis kardas. Kai komercinės investicijos nekilnojamojo turto yra pilnai išnuomotas su ilgalaikiais nuomininkais, kurie sutiko gausiai kaina nuomos normos, pinigų srautų ir toliau, net jei nuomos normos palyginamų savybių kristi (jei nuomininkas nėra bankrutuoja). Kita vertus, yra priešingai – jums gali rasti sau uždirba gerokai žemesnę nei rinkos nuomos kainos ant biurų pastato, nes jūs pasirašė ilgalaikės nuomos, kol nuomos normos padidėjo.
• Pramonės nekilnojamojo turto investavimas – Savybės, kurie patenka į pramonės nekilnojamojo turto skėtis gali būti sandėlių ir paskirstymo centrų, saugojimo vienetų, gamybos įrenginius ir surinkimo augalai.
• Mažmeninė nekilnojamojo turto investavimas  – kai investuotojai nori savo savybes, pavyzdžiui, prekybos centrų, striptizo centrai, ar tradicinės prekybos centruose. Nuomininkai gali apimti mažmeninių parduotuvių, kirpyklų, restoranų ir panašių įmonių. Kai kuriais atvejais, nuomos kainos apimti parduotuvė mažmeninės pardavimo siekiant sukurti paskatas procentą nuomotojas padaryti tiek, kiek jis, ji, arba jis gali padaryti mažmeninė turtas patrauklus pirkėjams.
• Mišrios paskirties nekilnojamojo turto investicijos  – tai “catch-all kategorija, kai investuotojas plėtoja arba įgyja turtą, kuris apima įvairių tipų minėtų nekilnojamojo turto investicijų. Pavyzdžiui, galite sukurti kelių aukštų pastatas, kuriame yra mažmeninės prekybos ir restoranų pirmame aukšte, biuro patalpų apie ateinančius kelis aukštus, ir gyvenamųjų apartamentai likusių grindų.

Jūs taip pat gali įsitraukti į skolinimo pusėje nekilnojamojo turto investavimas pagal:

• Atsakomybė banką, kuris prisiima hipotekos ir komercinės paskirties nekilnojamojo turto paskolų. Tai gali apimti visuomenės nuosavybėn akcijas. Kai institucinė ar individualus investuotojas analizuojant banko atsargas, ji moka atkreipti dėmesį į nekilnojamojo turto poveikio banko paskolas.
• Garantavimo.LI_END asmeninius hipotekos asmenims, dažnai didesnės palūkanų normos, siekiant kompensuoti už papildomą riziką, galbūt įskaitant kredito teikimo nuomos-to-paties.
• Investavimas į tarpinio vertybinius popierius, kuris leidžia jums skolinti pinigus su nekilnojamojo turto projektą, kuris tada galite konvertuoti į akcinį nuosavybės, jei jis nėra grąžinami. Tai kartais naudojami viešbučių frančizės plėtrą.

Yra sub-patiekalai nekilnojamojo turto investuoti, įskaitant:

• Lizingo tarpą, todėl jūs turite šiek tiek kapitalo surišo jame, gerinant ją, tada sub-lizingu, kad tą pačią erdvę kitiems daug didesni tarifai, sukurti neįtikėtinai grąžą sostinėje. Pavyzdys yra gerai paleisti lanksti biuro verslo didmiestyje, kur mažesni arba mobiliuosius darbuotojai gali nusipirkti biuro laiką ar išsinuomoti specialius biurus.
• Įgyti mokesčių Lien sertifikatus. Tai yra ezoterikos sritis nekilnojamojo turto investavimo ir netinka hands-off ar nepatyrusiems investuotojams, bet kuris – esant tinkamoms aplinkybėms, reikiamu laiku, o su teise rūšies asmens – generuoti didelę naudą kompensuoti galvos skausmas ir riziką.

Nekilnojamasis turtas Investiciniai fondai (NTIF)

Ant visa tai, jūs iš tikrųjų galite investuoti į nekilnojamąjį turtą per kažką, žinomą kaip nekilnojamojo turto investicijų fondo ar REIT. Investuotojas gali pirkti Reits per maklerio sąskaitą Roth IRA ar kitą saugojimo sąskaitoje tam tikros rūšies. NTIF yra unikalus, nes mokesčių struktūra, pagal kurią jie valdo buvo sukurtas atgal per Eisenhower administravimo skatinti mažesnių investuotojus investuoti į nekilnojamojo turto projektus jie kitaip negalės sau leisti, pavyzdžiui, pastato prekybos centrus ar viešbučius. Korporacijos, kurios pasirinko už REIT gydymo mokėti jokių federalinių pajamų mokesčių nuo jų įmonių pajamos tol, kol jie laikytis kelių taisyklių, įskaitant reikalavimo platinti 90% ar daugiau pelno akcininkams kaip dividendus.

Viena neigiama investuoti į REITs yra tai, kad, skirtingai nuo bendrų išteklių, sumokėtas jiems dividendai nėra “kvalifikuotas dividendai”, ty savininkas negali pasinaudoti mažomis mokesčių tarifų turimų daugumai dividendų. Vietoj to, dividendai iš nekilnojamojo turto investicinių trestų yra apmokestinamos investuotojo asmeninės norma. Dėl augs, IRS vėliau nusprendė, kad REIT dividendai generuojami per mokesčių pastogę, pvz virtimo IRA yra iš esmės netaikomos nesusijusio verslo pajamų mokesčio, todėl jūs galėtų turėti juos pensijų sąskaitą be didelių rūpesčių mokesčių sudėtingumo , skirtingai meistras KŪB.

(Jei jus domina sužinoti daugiau apie šių unikalių vertybinių popierių, pradėti patikrinti  Nekilnojamasis turtas Investavimas Through REITs, kuri apima REIT likvidumo, kapitalo, kaip naudotis Reits savo nekilnojamojo turto investuoti pranašumas, ir daug daugiau.)

Investavimas į nekilnojamąjį turtą per namų nuosavybės

Visų nekilnojamojo turto investuoti galimybes investuotojams, vidutinis asmuo ketina gauti jo ar jos pirmasis nekilnojamojo turto nuosavybės patirtis tradiciniu būdu: Perkant būstą.

Aš niekada žiūrimi įsigijimas namuose visai tą patį kelią dauguma visuomenės nėra. Vietoj to, aš norėčiau galvoti apie asmens pagrindinė gyvenamoji vieta, kaip asmens naudingumo ir finansinio vertinimo, o ne mišinys neišvengiamai investicija. Būti labiau tiesioginis, namų nėra taip pat daugiabučio namo yra investicija. Tuo jos pačios geriausios, ir pagal labiausiai idealus aplinkybių, saugiausia strategija yra galvoti apie namus kaip priverstinio taupymo tipo sąskaitą, kuri suteikia jums asmeniniam naudojimui ir daug džiaugsmo, o jūs jame gyventi.

Kita vertus, kaip jūs požiūris į pensiją, jei vartojate holistinį požiūrį į savo asmeninio turto, iš karto nuosavybės namuose (be jokių skolų prieš jį) yra viena iš geriausių investicijų, asmuo gali padaryti. Ne tik gali nuosavybės būti paliesti per tam tikrus sandorius, įskaitant atvirkštinį hipotekos naudoti, tačiau pinigų srautų išgelbėti nuo neturi išsinuomoti paprastai atsiranda grynųjų santaupų – pelno komponentas, kad būtų buvę savininkui efektyviai lieka namą Pocket. Šis poveikis yra toks galingas, kad net atgal į 1920 ekonomistai bando išsiaiškinti kelią federalinės vyriausybės apmokestinti grynųjų pinigų santaupas per nuomos skolos be namų, atsižvelgiant į tai pajamų šaltinis.

Tai yra skirtingo tipo investicijų, nors – ką nors žinomas kaip “strateginės investicijos.” Buvo ekonomika žlugti, kaip ilgai, kaip jūs galite mokėti nekilnojamojo turto mokesčius ir pagrindinių priežiūra, niekas negalėjo iškeldinti jus iš jūsų namų. Net jei jūs turėjo augti savo maistą sode, ten yra asmens saugumą ten, kad klausimus lygis. Yra laikai, kai finansinė grąža yra antraeiliai kitų, praktiniais sumetimais. Whatever you do, nors, nereikia aukoti savo likvidumą išbandyti ir sukurti nuosavą savo nekilnojamojo turto investicijų per greitai, nes tai gali sukelti katastrofą (įskaitant bankroto).

Jei taupymo įsigyti būstą, viena iš didelių klaidų matau yra nauji investuotojai išleisti savo pinigus į akcijų rinkoje, arba per atskirų išteklių arba indekso fondus. Jei turite kokių nors būtinybės bakstelėkite savo pinigus per penkerius metus arba mažesnė tikimybė, jūs turite ne verslo yra kur nors netoli akcijų rinkoje. Vietoj to, jums turėtų būti po investicijų įgaliojimų žinomas kaip kapitalo išsaugojimą. Čia yra geriausia vieta investuoti pinigus Jūs sutaupysite įmoka.

Kuris yra geresnis – nekilnojamasis turtas Investicijos arba Investavimas į akcijas?

Vienas iš labiausiai paplitusių klausimus aš susidurti apima santykinį patrauklumą investuoti į akcijas prieš investuojant į nekilnojamąjį turtą. Trumpas versija yra ta, kad jis šiek tiek panašus į palyginimo vanilės ir šokolado ledai. Jie yra skirtingi, ir kaip jūsų grynoji vertė auga, jums netgi gali rasti, kad abu turi atlikti svarbų vaidmenį į savo bendrą portfelio. Jūsų asmenybė bus taip pat informuoja savo sprendimą, kaip kai kurie žmonės yra labiau temperamentingai orientuota į akcijų nuosavybės ar nekilnojamojo turto nuosavybės, atitinkamai.

Rizika Nekilnojamasis turtas Investavimas

Žymi procentinė nekilnojamojo turto grąžą generuoja dėl finansinio sverto naudojimo. Nekilnojamojo turto nuosavybė įgyjama su nuosavo kapitalo procentinę dalį, likusią finansuojamas skola. Tai lemia didesnės grąžos apie nuosavo kapitalo nekilnojamojo turto investuotojas; bet jei viskas vyks blogai, jis gali sukelti griuvėsiai kas greičiau nei visiškai išmokėtas paprastąsias akcijas portfelio. (Tai tiesa, net jeigu pastarasis sumažėjo 90% į Didžiosios depresijos scenarijus, kaip niekas negali priversti jus likviduoti).

Štai kodėl dauguma konservatyvių nekilnojamojo turto investuotojų primygtinai 50% skolinto ir nuosavo kapitalo santykis arba, kraštutiniais atvejais, 100% nuosavo kapitalo struktūros, kuri vis dar gali gaminti geros grąžos, jeigu nekilnojamasis turtas buvo pasirinktas protingai. Milijardierius Čarlis Munger pasakoja apie savo prieš draugas su 2007-2009 nekilnojamojo turto žlugimo. Tai draugas, labai turtingas dvarininkas Kalifornijoje, apsidairė ne aukštus vertinimus apie jo savybių ir pasakė sau: “. Aš turtingesni nei aš kada nors reikia Nėra jokios priežasties man rizikuoti už daugiau labui . ” Tai draugas parduodami daugelis jo savybių ir naudojamas pajamas mokėti skolą nuo likusių kad jis manė, kad patraukliausia. Kaip rezultatas, kai ekonomika sugriuvo, nekilnojamojo turto rinkos buvo suirutė, žmonės praranda savo savybes uždaryta, ir banko atsargos buvo griūva – jis neturėjo jaudintis bet jį. Net nuomos sumažėjo dėl to, nuomininkas finansinių sunkumų, visa tai buvo dar perteklius pinigų ir jis buvo ginkluoti lėšų, laikomų papildyti patys, leisdami jam pasinaudoti supirkimas turtą visi kiti buvo priversti parduoti.

Stop bando praturtėti taip greitai, būkite patenkinti tai padaryti teisingą kelią. Jūs turėsite daug mažiau stresą savo gyvenime, ir ji gali būti smagu.

Kai Baigiamosios mintys apie nekilnojamojo turto Investavimas

Žinoma, tai tik jūsų kelionės pradžioje suprasti temą, nes mes vos subraižyti paviršių. Nekilnojamojo turto investuoti trunka metų praktikos, patirties ir poveikio tikrai vertiname, suprasti ir įsisavinti.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

Author: Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He's Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together. View all posts by Ahmad Faishal